Продажа недвижимости для многих представляет большую проблему из-за оформления различных бумаг. На этапе продажи, вплоть до получения денег за квартиру, вам с радостью поможет риэлтор, но вот заботиться о ваших налогах риэлтору совсем не интересно.
Самое распространённое заблуждение, с которым часто приходится встречаться, – покупка новой квартиры после продажи старой снимает обязательства по уплате налога (НДФЛ). Начнём с того, что доля правды в этом есть, но вариантов, когда налога нет (или его можно уменьшить) несколько. Важно понимать, что налоговую инспекцию совсем не интересует, как и куда вы потратили деньги от продажи квартиры или другой недвижимости – хоть на новую квартиру, хоть на вложения в бизнес или вообще на отдых всей семьей. Доход от продажи – вот что интересует налоговую.
Первый и самый выгодный для вас вариант – вы владеете проданной квартирой более трёх лет. В таком случае вы не должны платить налог и не должны подавать налоговую декларацию (по этому поводу!). Но тут важно понимать с какого момента отсчитываются эти три года.
- При получении квартиры в наследство – с момента открытия наследства;
- при покупке жилья на вторичном рынке – с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности;
- при покупке жилья у застройщика – с даты получения акта приёма-передачи.
Следующие способы позволяют уменьшить налогооблагаемую базу, соответственно, сам налог.
При декларировании дохода от продажи квартиры вы можете воспользоваться вычетом в один миллион рублей, что прописано в пункте первом ст. 220 НК РФ.
[spoiler effect=”simple” show=”Показать текст ст. 220 НК РФ” hide=”Убрать текст ст. 220 НК РФ »”]Статья 220 НК РФ устанавливает перечень имущественных налоговых вычетов.В частности, налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000 000 рублей…[/spoiler]
Пример: вы продаёте квартиру за 2450 тыс. руб. В таком случае налог будет взят с 1450 тыс. и составит 188500 руб.
Второй вариант заключается в уменьшении налоговой базы на сумму произведенных расходов на приобретение или строительство проданного объекта. Эти условия определёны во втором пункте ст. 220 НК РФ.
[spoiler effect=”simple” show=”Показать текст ст. 220 НК РФ” hide=”Убрать текст ст. 220 НК РФ »”]2) в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.[/spoiler]
Пример: вы продаёте квартиру за 1000 тыс. руб и за 2000 тыс. руб, но первую квартиру вы получили по наследству, а вторую покупали сами за 1800 тыс. руб. В таком случае налогооблагаемую базу можно посчитать двумя путями: либо 1000 + 2000 – 1800 тыс. руб или же 1000 + 2000 – 1000 тыс. руб. Первый вариант будет выгоднее, но для подтверждения придется предоставить расходные документы.
Последний способ уменьшения налога как раз касается заблуждения, описанного в начале. При покупке новой квартиры вы можете воспользоваться имущественным вычетом на приобретение жилья, который и позволяет скомпенсировать возникающий налог. Важно отметить, что имущественный вычет на приобретение жилья можно совмещать с вычетом по расходам или с вычетом в один миллион. Но вариант с получением вычета на покупку не всегда возможен, так как важно соблюдать следующие условия:
- вы не пользовались имущественным вычетом ранее;
- доход от продажи и право на вычет при покупке появляются в одном налоговом периоде;
- купленный объект оформлен на вас, и вы являетесь плательщиком.
Предположим, вы продавали квартиру в конце года и покупали на вторичном рынке другую. Если продажа произойдет в декабре, а свидетельство на купленную квартиру вы получите в январе следующего года, это будут разные налоговые периоды, и право на вычет при покупке не позволит уменьшить налог от продажи.
Пример: вы продаёте квартиру, полученную по наследству, за 3000 тыс. руб. и приобретаете новую за 5500 тыс. руб. в том же году. Для уменьшения налоговой базы вы можете воспользоваться двумя вычетами – в размере 1000 тыс. руб. и в размере 2000 тыс. руб. на приобретение жилья (лимит в 2000 тыс. руб. определен в той же 220 ст. НК РФ). В итоге получается, что налогооблагаемая база равна 3000 – 1000 – 2000 тыс. руб, то есть нулю.
В заключение хотелось бы вывести несколько основных пунктов, которые чаще всего интересуют людей:
- при продаже квартиры или другой недвижимости, независимо от суммы налога, декларация 3-НДФЛ сдаётся обязательно до 30 апреля следующего года. Исключение – вы владели проданным имуществом более трех лет;
- для уменьшения суммы налога можно воспользоваться вычетом в сумме расходов на приобретение или строительство проданного объекта или вычетом в один миллион. Другие вычеты, в том числе и имущественный на приобретение жилья, уменьшат налог к оплате при дальнейшем расчете;
- минимальный вычет составляет миллион рублей, поэтому продажи до миллиона налогом облагаться не будут;
- погашение налога за счёт покупки другой квартиры возможно из-за имущественного вычета, если вы им ранее не пользовались, а сам вычет предоставляется в размере до двух миллионов рублей. Из-за того, что деньги с продажи вы потратили на другую квартиру, никаких льгот не следует – и очень часто риэлторы этого не понимают, уверяя в том, что налог платить не нужно;
- при продаже долей все вычеты пропорциональны доле. Если это 1\2, то и вычет в размере 500 тысяч, а не миллиона.